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Por: Efraín Chávez Mora
Por: Efraín Chávez Mora
Abogado Especialista en Remates Judiciales, Nulidad de Remate y Defensa Patrimonial
Abogado Especialista en Remates Judiciales, Nulidad de Remate y Defensa Patrimonial
Abg. Efraín Chávez Mora
Autoridad desde la experiencia real en remates judiciales y ejecución forzosa
Autoridad desde la experiencia real en remates judiciales y ejecución forzosa
Enfrentar la posibilidad de perder un inmueble en algún trámtie de ejecucion forzosa en procesos de familiaes o civiles, es angustiante. Sin embargo, en mi trayectoria de más de 35 años como abogado especialista en remates judiciales, he comprobado que el remate no es el fin del camino. Existe una diferencia abismal entre un proceso abandonado a la suerte y una defensa técnica basada en la nulidad de un remate judicial.
Muchos deudores se preguntan a diario: "¿Cómo evitar el remate de mi casa?" o "¿Cómo parar un remate judicial?" cuando ya existe una fecha fijada. La respuesta no está en soluciones mágicas, sino en la identificación de las causales de nulidad de remate judicial que el COGEP, a diferencia del antiguo Código de Procedimiento Civil, exige que sean tratadas con rigor absoluto.
Desde la transición del sistema escrito al oral, he visto cómo el mercado de remates se ha transformado. Mientras que antes el perjuicio al deudor era evidente por las bajas bases de oferta, hoy el problema es la parálisis por avalúos irreales. Por ello, este artículo no solo analiza la nulidad de remate judicial, sino que explora alternativas legales superiores como la dación en pago en Ecuador, una herramienta que permite extinguir la deuda de forma digna y técnica antes de que el martillo judicial caiga.
El régimen del CPC: el paraíso de los grupos de rematadores
El régimen del CPC: el paraíso de los grupos de rematadores
El remate al 50% del avalúo: el saqueo legalizado
El remate al 50% del avalúo: el saqueo legalizado
Bajo el Código de Procedimiento Civil, el sistema de remates funcionaba así:
Primer señalamiento: 100% del avalúo.
Segundo señalamiento: 50% del avalúo.
Esta sola regla convirtió al remate judicial en una herramienta de destrucción patrimonial. Un inmueble podía adjudicarse por la mitad de un avalúo que, en muchos casos, ya era bajo o manipulable.
Los grupos organizados de rematadores
Los grupos organizados de rematadores
Este esquema permitió la consolidación de verdaderos grupos de rematadores, que:
Evitaban competir en el primer señalamiento.
Esperaban estratégicamente el segundo.
Adquirían bienes a precios irrisorios.
El juez, aunque legalmente actúa como representante del vendedor forzoso, terminaba avalando adjudicaciones que pulverizaban el patrimonio del ejecutado.
La trampa de los 10 minutos y la opacidad del remate físico
La trampa de los 10 minutos y la opacidad del remate físico
Ofertas en sobre cerrado y ausencia de control
Ofertas en sobre cerrado y ausencia de control
El remate bajo el CPC carecía de transparencia real:
Las posturas se presentaban por escrito.
Se entregaban directamente al secretario.
Se recibían hasta las 18h00.
El público no conocía las ofertas. Todo ocurría fuera de control efectivo.
El único postor y la postura mínima
El único postor y la postura mínima
En la práctica era común:
No ver oferentes durante el día.
Que apareciera un único postor.
Que se presente la postura mínima legal minutos antes del cierre.
La discrecionalidad judicial era amplia y el deudor quedaba en total indefensión. No es casual que muchos hoy sigan preguntando cómo evitar un remate judicial, recordando estos abusos históricos.
El COGEP: de la protección del deudor a la parálisis del sistema
El COGEP: de la protección del deudor a la parálisis del sistema
Nuevos porcentajes, mismo problema
Nuevos porcentajes, mismo problema
Con la reforma al COGEP, se elevaron las bases:
Primer señalamiento: 100% del avalúo.
Segundo señalamiento: 100% del avalúo.
Tercer señalamiento: 75% del avalúo.
La intención fue proteger al deudor. El resultado real ha sido un sistema paralizado, con remates desiertos y procesos interminables.
Cuando el bien no se vende, el problema es el avalúo
Cuando el bien no se vende, el problema es el avalúo
Si un inmueble no se vende ni siquiera con un 25% de descuento sobre su supuesto valor, la conclusión técnica es clara:
El avalúo está mal hecho y no refleja un valor real de realización forzosa.
Esto afecta tanto al deudor que busca cómo parar un remate judicial, como al acreedor que no logra ejecutar su crédito.
Valor comercial, valor forzoso y el error conceptual de los peritos
Valor comercial, valor forzoso y el error conceptual de los peritos
Uno de los mayores errores en los remates judiciales es confundir:
Valor comercial de mercado libre, con
Valor de realización forzosa.
Un remate judicial no es una venta normal, pero tampoco puede basarse en valores ficticios que el mercado jamás pagará.
La crisis de los avalúos judiciales en Ecuador
La crisis de los avalúos judiciales en Ecuador
Peritos sin metodología científica
Peritos sin metodología científica
El verdadero talón de Aquiles del sistema son los avalúos. La mayoría son elaborados por ingenieros o arquitectos que, aunque competentes en construcción, no están especializados en valoración inmobiliaria científica.
Se observan avalúos realizados “al ojo”, sin sustento técnico real.
Principales falencias técnicas de los avalúos
Principales falencias técnicas de los avalúos
❌ No aplicación del método de Fito y Corbini.
❌ Omisión del método de la renta en inmuebles productivos.
❌ Desconocimiento de tablas de depreciación técnica.
❌ Ausencia de sustento matemático.
Un avalúo así no sirve para vender, pero sí para estancar el proceso.
La RETAZA en el avalúo de inmuebles: el síntoma del fracaso del sistema
La RETAZA en el avalúo de inmuebles: el síntoma del fracaso del sistema
¿Qué es la retaza?
¿Qué es la retaza?
Cuando el bien no se remata, el acreedor solicita la retaza, es decir, un nuevo avalúo.
Activos improductivos y estancamiento bancario
Activos improductivos y estancamiento bancario
Esto revela una verdad incómoda:
Los bancos acumulan bienes adjudicados.
Los activos se vuelven improductivos.
Los costos legales aumentan.
Detrás de casi toda retaza hay un avalúo inicial mal realizado.
¿Cómo evitar un remate judicial cuando ya hay fecha de venta?
¿Cómo evitar un remate judicial cuando ya hay fecha de venta?
Esta es la pregunta más frecuente y más urgente.
Si usted ya tiene fecha de remate, aún puede existir salida, pero el tiempo juega en su contra.
Aquí no se trata de dilatar, sino de aplicar técnica jurídica.
Nulidad de remate judicial en el COGEP
Nulidad de remate judicial en el COGEP
Un punto jurídico esencial: nulidades taxativas
Un punto jurídico esencial: nulidades taxativas
En el COGEP, la nulidad de remate judicial es taxativa, no discrecional. Solo procede cuando se configura una causal expresamente prevista en la ley.
Causales de nulidad de remate judicial más frecuentes
Causales de nulidad de remate judicial más frecuentes
Violación al debido proceso.
Omisión de etapas esenciales del procedimiento.
Falta de audiencia de ejecución previa.
Defectos graves en la convocatoria.
Una nulidad bien planteada puede ser la vía adecuada para cómo evitar el remate de mi casa.
Cómo parar un remate judicial
Cómo parar un remate judicial
Defensa técnica, no improvisación
Defensa técnica, no improvisación
En el COGEP, la nulidad de remate judicial es taxativa, no discrecional. Solo procede cuando se configura una causal expresamente prevista en la ley.
Causales de nulidad de remate judicial más frecuentes
Causales de nulidad de remate judicial más frecuentes
Violación al debido proceso.
Omisión de etapas esenciales del procedimiento.
Falta de audiencia de ejecución previa.
Defectos graves en la convocatoria.
Una nulidad bien planteada puede ser la vía adecuada para cómo evitar el remate de mi casa.
La dación en pago en Ecuador como alternativa real
La dación en pago en Ecuador como alternativa real
Cuando la dación en pago es la mejor salida
Cuando la dación en pago es la mejor salida
La dación en pago en Ecuador permite:
Evitar la depreciación del bien.
Cancelar la obligación.
Cerrar definitivamente el conflicto.
En muchos casos, es la solución más inteligente para evitar el remate de mi casa y evitar saldos residuales.
Conclusión: el problema no es el remate, es la falta de técnica
Conclusión: el problema no es el remate, es la falta de técnica
El remate judicial no debe ser una sentencia de muerte patrimonial para el deudor ni un vía crucis interminable para el acreedor.
El problema no es el COGEP ni el CPC. El problema es:
Avalúos sin rigor técnico.
Falta de especialización jurídica.
Procesos que no logran vender el bien.
Si busca cómo evitar un remate judicial, cómo parar un remate judicial, o una ejecución realmente efectiva, necesita asesoría especializada.
Ab. Efraín Chávez Mora
Especialista en Remates Judiciales y Defensa Patrimonial
COBRAPOCO
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