En Ecuador, el problema de los inquilinos morosos que abandonan un inmueble sin pagar el arriendo ni devolverlo formalmente es una realidad que afecta a muchos propietarios. Este problema se agrava cuando el inmueble está destinado a vivienda, debido a la protección constitucional que garantiza la inviolabilidad del domicilio. En estos casos, el propietario queda atrapado en un limbo legal, sin herramientas efectivas para recuperar su propiedad de forma inmediata.

 La legislación ecuatoriana ofrece pocas soluciones prácticas para estos casos, y cualquier acción directa por parte del propietario, como cambiar cerraduras o ingresar al inmueble, puede llevar a acusaciones penales por allanamiento de morada. Este artículo analiza esta compleja situación y presenta una estrategia innovadora y efectiva para enfrentarla.

Los desafíos legales para los propietarios de inmuebles arrendados en Ecuador

El marco legal ecuatoriano favorece fuertemente al arrendatario, especialmente en casos de arriendo de vivienda. La inviolabilidad del domicilio es un derecho fundamental protegido por la Constitución, lo que limita severamente las acciones del propietario para recuperar un inmueble ocupado. 

Entre los principales desafíos que enfrentan los propietarios están:

1. Ausencia de una normativa específica para inmuebles abandonados: No existe un procedimiento judicial ágil para manejar estos casos.

2. Riesgos legales: Intentar ingresar al inmueble por cuenta propia puede resultar en acciones penales contra el propietario.

3. Lentitud de los procesos judiciales: Los juicios de desalojo, cuando aplican, pueden tomar meses o incluso años.

¿Qué hacer si el inquilino abandona el inmueble pero no lo entrega formalmente?

   Cuando un inquilino deja de pagar y aparentemente abandona el inmueble sin realizar la entrega formal, el propietario se enfrenta a un dilema. Las opciones legales disponibles no son suficientes para abordar esta situación de manera rápida y efectiva. En muchos casos, los bienes que el inquilino deja en el inmueble impiden que el propietario pueda darlo por recuperado sin incurrir en posibles repercusiones legales. Aunque haya dejado unos cuantos bártulos en el inmueble, el arrendador no podrá ingresar así no mas.

   Frente a esta situación, es crucial documentar cualquier intento de contacto con el inquilino y evitar acciones que puedan ser interpretadas como un allanamiento. Sin embargo, la solución más eficiente, como veremos más adelante, radica en aplicar un enfoque práctico y creativo.

Riesgos legales de intentar recuperar un inmueble ocupado sin autorización

   La desesperación puede llevar a muchos propietarios a tomar medidas como ingresar al inmueble por la fuerza o cambiar cerraduras. Sin embargo, estas acciones pueden generar graves consecuencias legales:

- Acusaciones de allanamiento de morada: Incluso si el inquilino ya no vive en el inmueble, este sigue siendo considerado su domicilio hasta que se demuestre lo contrario.

- Posibles demandas: El inquilino podría emprender acciones legales contra el propietario, reclamando violación de sus derechos.

  Estos riesgos subrayan la necesidad de encontrar soluciones que respeten el marco legal, pero que al mismo tiempo permitan al propietario recuperar su inmueble.

La estrategia del gato muerto: una solución práctica frente a la falta de opciones legales

   Cuando las leyes no ofrecen una salida viable, los propietarios deben recurrir a enfoques innovadores. Aquí es donde entra en juego la "estrategia del gato muerto," una solución efectiva que aprovecha la normativa de salud pública para recuperar inmuebles abandonados.

¿En qué consiste la estrategia?

1. Identificar el problema: Si el inquilino ha dejado el inmueble sin pagar y no responde a los intentos de contacto, pero aún conserva pertenencias dentro, se considera abandonado.

2. Crear una causa de intervención sanitaria: Introducir un animal muerto, como un gato, por una abertura en el inmueble. Esto generará un olor que alertará sobre un posible problema de salud pública.

3. Contactar a la Comisaría de Salud: Presentar una solicitud formal para inspeccionar el inmueble por razones sanitarias.

4. Actuar según las indicaciones del comisario: Una vez que el comisario autorice la apertura del inmueble, el propietario puede recuperar la posesión de manera legal.

¿Por qué funciona esta estrategia?

La intervención de la Comisaría de Salud permite abrir el inmueble bajo un marco legal que protege al propietario. Al levantar un acta del incidente, se documenta la entrega del inmueble, dejando constancia oficial de la situación.

Preguntas frecuentes sobre desalojos y recuperación de inmuebles en Ecuador

1. ¿Qué puede hacer un propietario si el inquilino no responde?  

Contactar a un abogado especializado y explorar opciones como la "estrategia del gato muerto" para actuar dentro del marco legal.

2. ¿Es legal cambiar cerraduras en un inmueble abandonado?  

No. Esta acción puede interpretarse como allanamiento y generar consecuencias legales.

3. ¿Qué pasa si el inquilino regresa tras abandonar el inmueble?  

El propietario debe contar con la documentación que respalde la recuperación legal del inmueble para evitar conflictos.

Por el camino del derecho,

 Por: Efraín Chávez Mora

Director de COBRAPOCO