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La Mediación como Alternativa a la Cobranza
La Mediación como Alternativa a la Cobranza
Por Efraín Chávez Mora
Abogado especialista en Ley de Condominios – 35 años de ejercicio profesional
Introducción
Introducción
A lo largo de mi dilatada carrera profesionalercicio profesional, he podido comprobar que los conflictos en propiedad horizontal no son la excepción, sino la regla. Ruidos molestos, uso inadecuado de áreas comunes, mascotas, desacuerdos con la administración, decisiones de asamblea y, especialmente, la morosidad en el pago de gastos comunes, forman parte del día a día de cualquier condominio en Ecuador.
Esta guía reúne, de manera ordenada y sin repeticiones innecesarias, dos ejes fundamentales:
La mediación como herramienta eficaz para resolver conflictos y evitar juicios.
La cobranza judicial de expensas, cuando el conflicto ya no admite soluciones amistosas.
El objetivo es ofrecer a administradores, copropietarios y directivas de condominios un manual práctico, claro y jurídicamente sólido, con enfoque preventivo y valor SEO.
1. Los conflictos en la propiedad horizontal: una realidad inevitable
1. Los conflictos en la propiedad horizontal: una realidad inevitable
La convivencia bajo el régimen de propiedad horizontal implica compartir espacios, decisiones y responsabilidades económicas. Cuando estos elementos no se gestionan adecuadamente, surgen los conflictos.
Los más frecuentes son:
Problemas de convivencia (ruidos, mascotas, uso de áreas comunes).
Incumplimiento del reglamento interno.
Conflictos entre vecinos.
Desacuerdos con el administrador o con decisiones de asamblea.
Morosidad en el pago de gastos comunes.
La clave no está en negar el conflicto, sino en saber cómo gestionarlo correctamente.
2. La mediación: una alternativa inteligente al conflicto judicial
2. La mediación: una alternativa inteligente al conflicto judicial
Antes de acudir a los tribunales, existe una herramienta eficaz, económica y legalmente reconocida: la mediación.
¿Qué es la mediación?
¿Qué es la mediación?
La mediación es un procedimiento voluntario, confidencial y flexible, mediante el cual un tercero neutral —el mediador— ayuda a las partes a llegar a un acuerdo mutuamente aceptable.
En Ecuador, la mediación está regulada por el Código Orgánico General de Procesos (COGEP), y el acuerdo alcanzado tiene valor de sentencia judicial, una vez homologado.
3. ¿Cuándo es útil la mediación en propiedad horizontal?
3. ¿Cuándo es útil la mediación en propiedad horizontal?
La mediación resulta especialmente efectiva en:
Conflictos de convivencia
Ruidos molestos.
Mascotas.
Uso indebido de áreas comunes.
Disputas entre vecinos
Conflictos personales.
Diferencias sobre linderos o servidumbres.
Desacuerdos con la administración
Cuestionamiento de decisiones de asamblea.
Interpretación del reglamento de copropiedad.
Morosidad en gastos comunes
Negociación de acuerdos de pago.
Evitar la cobranza judicial.
4. Beneficios concretos de la mediación
4. Beneficios concretos de la mediación
Desde la práctica profesional, la mediación ofrece ventajas claras:
Es voluntaria: las partes participan libremente.
Es confidencial: protege la convivencia.
Es flexible: permite soluciones creativas.
Es económica: reduce costos legales.
Es rápida: evita procesos largos.
Preserva relaciones: fundamental en condominios.
Por estas razones, siempre recomiendo intentar mediación antes de judicializar un conflicto.
5. ¿Cómo funciona la mediación en Ecuador?
5. ¿Cómo funciona la mediación en Ecuador?
El proceso es sencillo:
Solicitud ante un centro de mediación autorizado por el Consejo de la Judicatura.
Designación de un mediador imparcial.
Sesiones de mediación.
Suscripción del acta de mediación.
Homologación judicial del acuerdo.
El acta tiene plena fuerza ejecutiva.
6. Cuando la mediación no es suficiente: la cobranza judicial de expensas
6. Cuando la mediación no es suficiente: la cobranza judicial de expensas
No todos los conflictos se resuelven mediante diálogo. Cuando existe incumplimiento reiterado, la cobranza judicial se convierte en una herramienta necesaria para proteger la estabilidad financiera del condominio.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a todos los copropietarios a pagar las expensas. El incumplimiento no es una opción.
7. La cobranza judicial como último recurso
7. La cobranza judicial como último recurso
La cobranza judicial debe ser el último paso, no el primero.
Antes, el administrador debe:
Realizar cobranza extrajudicial.
Notificar oportunamente.
Ofrecer facilidades de pago.
Formalizar acuerdos por escrito.
Solo cuando estas gestiones fracasan, procede la vía judicial.
8. Pasos prácticos para la cobranza judicial en Ecuador
8. Pasos prácticos para la cobranza judicial en Ecuador
1. Preparación previa
1. Preparación previa
Reunir documentación completa:
Actas de asamblea que aprueban los gastos.
Avisos de cobro firmados por el administrador.
Estados de cuenta.
Comprobantes de pago parciales, si los hay.
2. Presentación de la demanda
2. Presentación de la demanda
La demanda debe cumplir requisitos formales y sustanciales. Aquí, la asesoría de un abogado especialista en ley de condominios es determinante.
3. Juicio ejecutivo
3. Juicio ejecutivo
El juez, al verificar la documentación, dicta mandamiento de ejecución y embargo.
4. Ejecución
4. Ejecución
Si el deudor no paga:
Se embargan bienes.
Se cubre capital, intereses y costas.
9. Aspectos legales que el administrador no debe ignorar
9. Aspectos legales que el administrador no debe ignorar
Prescripción
La acción para cobrar expensas prescribe en tres años.
Prueba
Los avisos de cobro firmados constituyen título ejecutivo.
Costas procesales
El deudor asume costas e intereses.
Embargos
Deben realizarse respetando el debido proceso.
10. El rol del abogado especialista en propiedad horizontal
10. El rol del abogado especialista en propiedad horizontal
Un abogado especializado no solo cobra deudas. Su rol incluye:
Asesoría preventiva.
Interpretación del reglamento.
Apoyo a administradores.
Mediación y conciliación.
Cobranza judicial.
Defensa en conflictos vecinales.
Constitución y regularización de condominios.
Un condominio asesorado legalmente comete menos errores y tiene menos conflictos.
Conclusión
Conclusión
La propiedad horizontal exige equilibrio entre convivencia y firmeza legal. La mediación permite resolver conflictos de forma pacífica; la cobranza judicial, cuando es inevitable, garantiza la sostenibilidad del condominio.
La experiencia demuestra que prevenir, negociar y actuar a tiempo marca la diferencia.
¿Necesitas asesoría legal en propiedad horizontal o cobranza de expensas?
En COBRAPOCO contamos con experiencia real en mediación, cobranza y defensa legal de condominios.
Por el camino del derecho,
Efraín Chávez Mora
Director – COBRAPOCO
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