El tema de la Cobranza de Alícuotas en Condominios

¡Hola amigos! Como abogado especialista en ley de condominios, sé que los conflictos en propiedad horizontal son inevitables. Uno de los más comunes es la morosidad en el pago de gastos comunes, que puede llevar a la cobranza judicial. Si eres administrador, propietario o inquilino en Ecuador, ¡este artículo es para ti!

Cobranza Judicial: El Último Recurso en Propiedad Horizontal

En Ecuador, la vida en propiedad horizontal se rige por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la obligación de todos los copropietarios de contribuir al pago de los gastos comunes. Sin embargo, a veces nos encontramos con problemas en propiedad horizontal cuando algunos copropietarios no cumplen con esta obligación.

La cobranza judicial es el último recurso para recuperar los gastos comunes adeudados. Es un proceso legal que puede ser largo y costoso, por lo que siempre es preferible intentar una solución amistosa.

Requisitos para la Cobranza Judicial en Ecuador

Antes de iniciar un proceso de cobranza judicial, es necesario cumplir con ciertos requisitos:

• Deuda comprobada: Debe existir evidencia clara de la deuda, como facturas, estados de cuenta o actas de asamblea.

• Notificación: El copropietario moroso debe ser notificado sobre la deuda y se le debe dar la oportunidad de pagarla.

• Intento de conciliación: Se debe intentar llegar a un acuerdo de pago con el deudor antes de iniciar la demanda.

El Proceso de Cobranza Judicial

Si se cumplen los requisitos y no se llega a un acuerdo amistoso, se puede iniciar la cobranza judicial. El proceso generalmente sigue los siguientes pasos:

1. Presentación de la demanda: El administrador, en representación del condominio, presenta una demanda en juicio monitorio ante el juez competente.

2. Admisión de la demanda: El juez revisa la demanda y, si la encuentra admisible, la notifica al demandado.

3. Contestación de la demanda: El demandado tiene un plazo de 15 días para contestar la demanda, oponiéndose o allanándose a la misma.

4. Audiencia de conciliación: Se realiza una audiencia para intentar llegar a un acuerdo entre las partes.

5. Juicio: Si no hay conciliación, se procede al juicio, donde se presentan pruebas y alegatos.

6. Sentencia: El juez emite una sentencia, que puede condenar al deudor al pago de la deuda, intereses y costas.

7. Ejecución de la sentencia: Si el deudor no cumple con la sentencia, se procede a su ejecución forzosa, que puede incluir el embargo de bienes.

8. Lo más importante viene aquí, y es que en la mayoría de los casos, pues nuestra experiencia lo confirma, cuando recién empieza el proceso el juez lo inicia con un auto de pago que de no constestarlo el demandado, de contestarlo fuera de tiempo, de contestarlo y no oponerse, el auto queda en firme y tiene el valor de sentencia ejecutoriada. Con ese simple auto inicial, en los casos antes indicados, empieza la ejecución con embargo de cuentas, etc.

Consejos para Evitar la Cobranza Judicial

• Reglamento de Copropiedad Claro: Un reglamento bien redactado que establezca con precisión la forma de calcular y distribuir los gastos comunes, así como las sanciones por mora, es fundamental para evitar conflictos.

• Administración Transparente: Una administración eficiente y transparente que rinda cuentas claras a los copropietarios sobre los ingresos y gastos del condominio genera confianza y reduce la posibilidad de desacuerdos.

• Comunicación Efectiva: Una buena comunicación entre la administración y los copropietarios es clave para prevenir y resolver conflictos.

Conclusión

La cobranza judicial es un proceso complejo que debe evitarse siempre que sea posible. Con una buena gestión, comunicación y la asesoría de un abogado especialista en ley de condominios, es posible mantener la armonía en tu condominio y evitar llegar a los tribunales.

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Por el camino del derecho,

 Por: Efraín Chávez Mora

DIRECTOR DE COBRAPOCO